Οριστικοποίηση στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής: τι ελέγχεις πριν κλειδώσει

Στην οριστικοποίηση κλειδώνεις τα ποσά της χρονιάς και τα μοιράζεις στους δικαιούχους του εισοδήματος. Γίνεται μέσα στην εφαρμογή του Μητρώου μετά την 31η Δεκεμβρίου και μπορεί να γίνει μέχρι και την 28η Φεβρουαρίου του έτους που υποβάλλεις τη φορολογική δήλωση [ΑΑΔΕ, FAQ Q45, Q46].

Δεν είναι η εγγραφή στο Μητρώο και δεν είναι η Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής (η δήλωση κάθε διαμονής). Είναι χωριστή υποχρέωση, η τέταρτη στη λίστα του νόμου μετά την εγγραφή, την ανάρτηση του ΑΜΑ και τη δήλωση κάθε διαμονής, ίδια για όλους τους εκμισθωτές ανεξάρτητα από τη φορολογική μεταχείριση, και μετά από αυτήν δεν αλλάζει τίποτα [FAQ Q15, Q45].

Τι κάνει η οριστικοποίηση

Ο διαχειριστής μοιράζει το εισόδημα από όλες τις δηλώσεις διαμονής της χρονιάς ανάμεσα σε αυτόν και στους υπόλοιπους συνδικαιούχους, και έτσι κλειδώνει το φορολογητέο ποσό του καθενός. Τα στοιχεία και τα ποσοστά των δικαιούχων είναι πεδία του ίδιου του Μητρώου από την αρχή [ΠΟΛ.1187/2017 άρ. 3].

Μέχρι να οριστικοποιήσεις, διορθώνεις λάθος καταχωρίσεις και αλλάζεις δικαιούχους και ποσοστά, χωρίς να αλλάξει ο ΑΜΑ και χωρίς πρόστιμο εκπρόθεσμης δήλωσης [FAQ Q46]. Η ίδια ημερομηνία είναι και η τελευταία ευκαιρία για τροποποιητική σε δήλωση διαμονής του προηγούμενου έτους [FAQ Q44].

Η υποχρέωση ισχύει και για τους διαχειριστές επαύλεων με ΕΣΛ [FAQ Q47].

Τα βήματα πριν πατήσεις οριστικοποίηση

1. Βγάλε τη λίστα των αναχωρήσεων της χρονιάς, ανά ΑΜΑ. Κάθε αναχώρηση θέλει τη δική της δήλωση. Πρόσεξε και τον Δεκέμβριο: η προθεσμία του πέφτει στις 20 Ιανουαρίου.
2. Βρες τι λείπει και υπόβαλέ το τώρα. Μια εκπρόθεσμη δήλωση κοστίζει 100 ευρώ, και το πρόστιμο δεν επιβάλλεται αν το εισόδημα μπει στη φορολογική δήλωση. Μια δήλωση που δεν υποβλήθηκε ποτέ κοστίζει το διπλάσιο του μισθώματος όπως εμφανίζεται στην πλατφόρμα την ημέρα του ελέγχου.
3. Συμφώνησε τα ποσά με τις πληρωμές των πλατφορμών. Το ποσό της δήλωσης είναι το μικτό συμφωνηθέν μίσθωμα χωρίς ΦΠΑ, τέλος παρεπιδημούντων και ΤΑΚΚ, όχι αυτό που σου κατέθεσαν.
4. Διόρθωσε τις ακυρώσεις. Ακύρωση με ήδη υποβληθείσα δήλωση θέλει τροποποιητική, ακόμα κι αν δεν εισέπραξες τίποτα.
5. Έλεγξε τις διαμονές που πατάνε στην Πρωτοχρονιά. Θέλουν δύο δηλώσεις, με τις νύχτες μοιρασμένες, μία σε κάθε έτος.
6. Συμπλήρωσε τον πίνακα συνδικαιούχων με τα ποσοστά που θέλεις να ισχύσουν φορολογικά.
7. Οριστικοποίησε.

Πριν πατήσεις «Οριστικοποίηση»

Εκτύπωση

1. Κάθε διαμονή του έτους έχει Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής (έλεγξε τις ακυρώσεις και τις διαμονές που άλλαξαν χρονιά).
2. Τα ποσά των δηλώσεων συμφωνούν με τις πληρωμές που δείχνουν Airbnb και Booking για το έτος.
3. Ο πίνακας συνδικαιούχων έχει τα σωστά ΑΦΜ και ποσοστά για κάθε ακίνητο. Ό,τι δεν μοιραστεί, φορολογείται στον διαχειριστή.
4. Οι διαμονές εκτός πλατφόρμας έχουν δηλωθεί με «Εκτός πλατφόρμας».
5. Τα ακίνητα που σταμάτησαν να νοικιάζονται έχουν δηλωθεί ως διακοπή, ώστε να μη μετράνε προς τα 3 ΑΜΑ.
6. Το έχεις κάνει πριν τις 28 Φεβρουαρίου. Μετά την οριστικοποίηση καμία αλλαγή δεν γίνεται.

Ο πίνακας συνδικαιούχων και οι συνιδιοκτήτες

Τα ποσοστά του πίνακα ορίζουν πόσο εισόδημα φορολογείται στο όνομα του καθενός. Δύο αδέρφια με ένα διαμέρισμα 50-50 βάζουν 50% και 50%, και το ποσό της χρονιάς μοιράζεται ανάλογα.

Δύο πράγματα που μπερδεύουν συχνά:

• Ο διαχειριστής είναι ένας, οι δικαιούχοι μπορεί να είναι πολλοί. Όταν διαχειριστής είναι ένας από τους συνιδιοκτήτες, οι υπόλοιποι δεν χρειάζεται να υποβάλουν Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης [άρ. 111 §4β ν.4446/2016].
• Το όριο των τριών ακινήτων κρίνεται χωριστά για κάθε φυσικό πρόσωπο. Στο παράδειγμα της ΑΑΔΕ, ο Α έχει 100% σε δύο ακίνητα και 50% σε τρίτο, άρα τρία ακίνητα και επιχειρηματικό εισόδημα. Ο Β έχει μόνο το άλλο 50% του τρίτου, άρα ένα ακίνητο και εισόδημα από ακίνητη περιουσία [FAQ Q13, Q14]. Οι υποχρεώσεις κρίνονται αυτοτελώς για τον καθένα.

Αν κάποιος συνδικαιούχος είναι άγνωστος, τον καταχωρείς ως «Άγνωστοι Ιδιοκτήτες με ΤΠΔ», καταθέτεις το μερίδιό του στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων και γράφεις τον αριθμό του γραμματίου στο Μητρώο για να ολοκληρώσεις την οριστικοποίηση [FAQ Q47].

Τι περνάει μετά στο Ε2

Το εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση του άρθρου 39Α γράφεται στη στήλη 17 του Ε2, στον κωδικό 60 για την εκμίσθωση και στον κωδικό 61 για την υπεκμίσθωση. Τις γραμμές αυτές τις προσυμπληρώνει η ΑΑΔΕ από το Μητρώο, αθροισμένες ανά ακίνητο και όχι ανά κράτηση, και μπορείς να τις αλλάξεις [ΑΑΔΕ, Ε2 FAQ Q15]. Γι' αυτό μετράει η οριστικοποίηση: ό,τι κλείδωσες τον Φεβρουάριο είναι αυτό που θα σου έρθει προσυμπληρωμένο.

• Δεν υπάρχει χωριστός κωδικός για τις κρατήσεις μέσω πλατφόρμας. Airbnb, Booking και απευθείας κρατήσεις πάνε όλες στον 60 [Α.1062/2026 §10].
• Ο κωδικός 63 είναι για τον μακροχρόνιο εκμισθωτή του οποίου ο μισθωτής υπεκμισθώνει βραχυχρόνια, και μεταφέρεται στους κωδικούς 105-106 του Ε1.
• Το Ε2 δεν έχει στήλη ΑΤΑΚ ούτε στήλη ΑΜΑ. Το υποχρεωτικό κλειδί είναι ο εννιαψήφιος αριθμός παροχής ρεύματος στη στήλη 18, με 999999999 αν δεν υπάρχει.
• Κάθε σύζυγος υποβάλλει χωριστό Ε2, ακόμα και σε κοινή δήλωση.
• Αν είσαι στο επιχειρηματικό καθεστώς, το Ε2 δεν χρησιμοποιείται καθόλου: το εισόδημα πάει στο Ε3.

Οι ημερομηνίες γύρω από τον Φεβρουάριο

Το παράθυρο 15 Μαρτίου έως 15 Ιουλίου είναι πλέον μόνιμο στον νόμο [άρ. 67 §3 ΚΦΕ]. Οι παρατάσεις δίνονται με χωριστή απόφαση κάθε χρόνο, οπότε μην τις θεωρείς δεδομένες.

Θέλεις να γίνεται αυτόματα κάθε μήνα;

Το hostkeep κρατά τη χρονιά συμφωνημένη όσο τρέχει, ώστε τον Φεβρουάριο να έχεις έτοιμο τον πίνακα συνδικαιούχων και τα σύνολα ανά ΑΜΑ. Γράψου στη λίστα αναμονής.