Μέχρι πόσα ακίνητα βραχυχρόνια μίσθωση: το όριο των δύο ΑΜΑ και τι αλλάζει στο τρίτο

Ταβάνι στον αριθμό των ακινήτων που μπορείς να νοικιάζεις βραχυχρόνια δεν υπάρχει. Υπάρχει όριο στο πώς φορολογείσαι. Ως φυσικό πρόσωπο, με μέχρι δύο ΑΜΑ και χωρίς άλλες υπηρεσίες πέρα από τα κλινοσκεπάσματα, το εισόδημα είναι εισόδημα από ακίνητη περιουσία. Από τον τρίτο ΑΜΑ και πάνω είναι επιχειρηματικό [Ε.2049/2025 §1, άρ. 39Α ΚΦΕ] [ΑΑΔΕ, FAQ Q11, Q16, Q18].

Η διαφορά δεν είναι λογιστική λεπτομέρεια. Στον τρίτο ΑΜΑ κάνεις έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας μέσα σε 30 ημέρες, μπαίνεις σε ΦΠΑ 13% στα μισθώματα, δηλώνεις κάθε ΑΜΑ ως υποκατάστημα, περνάς από το Ε2 στο Ε3 και αποκτάς υποχρεώσεις myDATA [FAQ Q16, Q56, Q57].

Οι τρεις διακόπτες

Πριν μετρήσεις ακίνητα, τσέκαρε ότι είσαι όντως στη βραχυχρόνια μίσθωση. Τρία πράγματα κρίνουν το καθεστώς σου, και το καθένα ανεξάρτητα από τα άλλα δύο.

Και οι τρεις διακόπτες είναι της ΑΑΔΕ [FAQ Q1, Q2, Q6, Q11, Q16, Q19], με τον δεύτερο να στηρίζεται και στο [άρ. 111 §1 ν.4446/2016].

Ο πρώτος διακόπτης μετριέται σε κάθε μίσθωση χωριστά. Ο δεύτερος δεν κοιτάει καθόλου αριθμούς ακινήτων: ένα διαμέρισμα με πρωινό αρκεί. Ο τρίτος είναι αυτός που ψάχνεις όταν ρωτάς μέχρι πόσα ακίνητα.

Μετράει ΑΜΑ, όχι ακίνητα

Το όριο μετράει εγγραφές στο Μητρώο, όχι τίτλους ιδιοκτησίας. Επειδή ο ΑΜΑ δεν αντιστοιχεί πάντα ένα προς ένα με ένα διαμέρισμα, η μέτρηση έχει λεπτομέρειες [FAQ Q11, Q36, Q37, Q38, Q39]:

• Δύο ακίνητα, δύο ΑΜΑ.
• Το ίδιο ακίνητο σε δύο πλατφόρμες, ένας ΑΜΑ, αναρτημένος και στις δύο. Το ότι είσαι σε Airbnb και σε Booking δεν σε φέρνει πιο κοντά στο όριο.
• Δωμάτια που νοικιάζονται χωριστά, ένας ΑΜΑ ανά δωμάτιο, με την επιλογή της τμηματικής μίσθωσης.
• Ολόκληρο το διαμέρισμα και ξεχωριστά τα δωμάτιά του, ένας ΑΜΑ για το σύνολο συν έναν ανά δωμάτιο, μέχρι να καλυφθεί η συνολική επιφάνεια.
• Στη μέτρηση όμως, το ίδιο διαμέρισμα καταχωρημένο ολόκληρο συν δύο δωμάτιά του μετράει ως δύο ακίνητα, όχι τρία.

Δύο ακόμα κανόνες που κόβουν πολλές παρανοήσεις. Τα υπόλοιπα ακίνητά σου, όσα κι αν είναι, δεν μετράνε: μετράνε μόνο όσα έχουν μπει στο Μητρώο. Και μετράει η πρόθεση, όχι η είσπραξη. Με τέσσερις ΑΜΑ από τους οποίους νοικιάστηκαν μόνο οι δύο, τα μισθώματα των δύο μπαίνουν κανονικά σε ΦΠΑ 13%, γιατί η δραστηριότητα έχει ήδη ενεργοποιηθεί [FAQ Q18].

Μετράει σε κάθε πρόσωπο χωριστά

Το όριο κρίνεται ανά φυσικό πρόσωπο, και το ποσοστό συνιδιοκτησίας δεν μοιράζει το ακίνητο. Ένα διαμέρισμα 50-50 μετράει ολόκληρο και στους δύο συνιδιοκτήτες. Το παράδειγμα της ΑΑΔΕ: ο Α έχει 100% σε δύο ακίνητα και 50% σε τρίτο, άρα μετράει τρία και έχει επιχειρηματικό εισόδημα. Ο Β έχει μόνο το άλλο 50% του τρίτου, άρα μετράει ένα και μένει στο εισόδημα από ακίνητη περιουσία [FAQ Q13].

Παράδειγμα: δύο αδέρφια, τρία διαμερίσματα

Δύο αδέρφια κληρονόμησαν τρία διαμερίσματα, το καθένα 50-50, και τα έβαλαν και τα τρία στο Μητρώο. Διαχειριστής και στα τρία είναι ο ένας.

• Ο διαχειριστής μετράει τρεις ΑΜΑ και περνάει το όριο.
• Ο άλλος αδερφός μετράει επίσης τρεις, όχι ενάμιση, γιατί το μερίδιο δεν κόβει το ακίνητο στη μέση. Περνάει κι αυτός το όριο, παρότι δεν πατάει ποτέ στο myAADE.
• Με δύο διαμερίσματα αντί για τρία, και οι δύο θα έμεναν στο εισόδημα από ακίνητη περιουσία.

Υπάρχει και ένας δρόμος να μην περάσουν και οι δύο. Οι υποχρεώσεις κρίνονται αυτοτελώς για κάθε πλευρά. Αν ο ένας αδερφός εκμισθώσει το μερίδιό του στον άλλο με δικαίωμα υπεκμίσθωσης, τότε ο δεύτερος είναι ο διαχειριστής και ο δικός του αριθμός ΑΜΑ κρίνει το δικό του καθεστώς, ενώ ο πρώτος γίνεται απλός μακροχρόνιος εκμισθωτής. Όταν όμως ο διαχειριστής είναι συνιδιοκτήτης χωρίς μίσθωση από τους υπόλοιπους, το ερώτημα ανοίγει για όλους [FAQ Q14].

Τι αλλάζει από τον τρίτο ΑΜΑ

Μετά την έναρξη αλλάζουν τα εξής [FAQ Q16, Q53, Q54, Q56, Q57]:

1. ΦΠΑ 13% στα μισθώματα, με κανονικό καθεστώς και περιοδικές δηλώσεις.
2. ΚΑΔ 55.20.11.06 για μισθώσεις μέσω πλατφορμών και 55.20.11.07 για μισθώσεις εκτός πλατφόρμας. Οι πρόσθετες υπηρεσίες που πουλάς στους επισκέπτες, όπως φύλαξη αποσκευών ή εκδρομές, είναι άλλη δραστηριότητα και θέλουν δικό τους ΚΑΔ.
3. Ε3 και Ε1 αντί για Ε1 και Ε2. Το Ε2 δεν χρησιμοποιείται πια για αυτά τα ακίνητα.
4. Υποχρεώσεις ΕΛΠ και myDATA, δηλαδή λογιστικό σύστημα και διαβίβαση παραστατικών.
5. Τέλος παρεπιδημούντων πέρα από το ΤΑΚΚ, που συνεχίζει κανονικά.
6. Τέλος επιτηδεύματος: για φυσικά πρόσωπα με ατομική επιχείρηση έχει καταργηθεί από το φορολογικό έτος 2024.

Ένα σημείο που κοστίζει και δεν φαίνεται στη λίστα: στο επιχειρηματικό εισόδημα μπαίνει και το ελάχιστο τεκμαρτό εισόδημα των άρθρων 28Α έως 28Δ ΚΦΕ, δηλαδή ένα κατώφλι κερδών που φορολογείσαι ακόμα κι αν δεν το έβγαλες, με δυνατότητα αμφισβήτησης. Στο εισόδημα από ακίνητη περιουσία τέτοιο κατώφλι δεν υπάρχει, ούτε προκαταβολή φόρου, ούτε συμπληρωματικός φόρος [ΑΑΔΕ, οδηγίες Ε1 2026, §2.10, §3.5].

Τα νομικά πρόσωπα δεν έχουν αυτό το όριο

Αν εκμισθώνει ΙΚΕ, ΕΠΕ, ΑΕ ή ΟΕ, ο μετρητής των τριών ακινήτων δεν παίζει κανένα ρόλο. Τα νομικά πρόσωπα είναι σε κανονικό καθεστώς ΦΠΑ από 1/1/2024, ανεξάρτητα από τον αριθμό των ακινήτων και από το αν παρέχουν υπηρεσίες [FAQ Q12]. Μαζί έρχονται Ε3 και έντυπο Ν, ΤΑΚΚ, τέλος παρεπιδημούντων και myDATA [FAQ Q16]. Πρόσεξε επίσης ότι το 13% είναι ο συντελεστής ΦΠΑ, όχι ο φόρος εισοδήματος: ο φόρος των νομικών προσώπων είναι 22%.

Ο ΑΜΑ που δεν διέκοψες συνεχίζει να μετράει

Ακίνητο που σταμάτησες να νοικιάζεις βραχυχρόνια μετράει στο όριο όσο ο ΑΜΑ μένει ανοιχτός. Η διακοπή γίνεται από την ημερομηνία της τελευταίας βραχυχρόνιας μίσθωσης μέχρι να ανοίξει η υποβολή των φορολογικών δηλώσεων εκείνου του έτους [FAQ Q40]. Αν το αφήσεις, ένα ακίνητο που δεν σου φέρνει τίποτα σε κρατά πάνω από το όριο και σε ΦΠΑ.

Η παλιά ευνοϊκή ρύθμιση της Ε.2049/2025, που άφηνε εκτός μέτρησης τους ΑΜΑ πριν το 2024 χωρίς μισθώσεις για τα έτη 2024 και 2025 αν διακόπτονταν μέσα σε 30 ημέρες, έχει κλείσει [Ε.2049/2025 §4]. Σήμερα ο μόνος τρόπος να μη μετράει ένα ακίνητο είναι να το διακόψεις εγκαίρως.

Τέλος, κράτα υπόψη ότι κάθε αλλαγή ιδιοκτήτη ή διαχειριστή θέλει νέα εγγραφή και νέο ΑΜΑ [FAQ Q62]. Ο μετρητής μετράει ΑΜΑ, οπότε μια αναδιοργάνωση μέσα στην οικογένεια μπορεί να αλλάξει το καθεστώς όλων.

Θέλεις να γίνεται αυτόματα κάθε μήνα;

Το hostkeep κρατά τα ακίνητά σου με τον ΑΜΑ τους σε ένα σημείο, ώστε να βλέπεις πόσους μετράς πριν ανοίξεις τον τρίτο. Το μηνιαίο κλείσιμο βγάζει κάθε μήνα τη δήλωση διαμονής και το ΤΑΚΚ ανά ακίνητο από τα αρχεία της Airbnb και της Booking.