Προδιαγραφές βραχυχρόνιας μίσθωσης: τι πρέπει να έχει το ακίνητο από 1/10/2025
Ενημερώθηκε 5 Σεπτεμβρίου 2026
Από την 1η Οκτωβρίου 2025 κάθε ακίνητο που είναι ή μπαίνει στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής πρέπει να πληροί ελάχιστες προδιαγραφές: ασφάλιση αστικής ευθύνης, ΥΔΕ, πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού, ρελέ διαρροής, σήμανση διαφυγής, πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο πρώτων βοηθειών και οδηγό με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης [άρ. 3 §1 ν.5170/2025]. Η ημερομηνία έναρξης ισχύος είναι στο ίδιο κείμενο [άρ. 34 §2 ν.5170/2025].
Το πρόστιμο για κάθε προδιαγραφή που λείπει είναι 5.000 ευρώ, διπλασιάζεται στον επόμενο έλεγχο μέσα σε έναν χρόνο και τετραπλασιάζεται μετά, δηλαδή 5.000, 10.000, 20.000 [άρ. 3 §§5-6 ν.5170/2025]. Τον έλεγχο τον κάνει το Υπουργείο Τουρισμού, όχι η ΑΑΔΕ, αν και μπορεί να γίνει και με μικτά συνεργεία.
Τι ζητάει ο νόμος, απαίτηση προς απαίτηση
Ο νόμος δίνει τη λίστα. Οι αριθμοί, τα κιλά και τα ποσοστά έρχονται από την εγκύκλιο του Υπουργείου Τουρισμού 19567/25.09.2025 [Υπουργείο Τουρισμού, εγκύκλιος 19567/25.09.2025]. Η ΚΥΑ που προβλέπει το άρθρο 5 του ίδιου νόμου, και που θα μπορούσε να εξειδικεύσει τις προδιαγραφές, δεν έχει εκδοθεί. Μέχρι να βγει, ισχύει ο νόμος όπως είναι, με την εγκύκλιο από πάνω.
| Απαίτηση | Τι ακριβώς | Πόσο συχνά το ανανεώνεις |
|---|---|---|
| Χώροι κύριας χρήσης | Φυσικός φωτισμός, αερισμός και κλιματισμός σε χώρους κύριας χρήσης του ΝΟΚ. Η εγκύκλιος ζητά ελεύθερο ύψος 2,50 μ., ή 2,40 μ. σε κτίρια πριν τον ΝΟΚ, ανοίγματα φωτισμού τουλάχιστον 10% και αερισμού τουλάχιστον 5% της καθαρής επιφάνειας, τουλάχιστον στα υπνοδωμάτια, προς κοινόχρηστο ή ακάλυπτο χώρο. Κλιματισμός τουλάχιστον στα υπνοδωμάτια, όχι υποχρεωτικά πάνω από τα 600 μ. υψόμετρο. Αποθήκες, θέσεις στάθμευσης και κλιμακοστάσια δεν μετράνε | Δεν ανανεώνεται, είναι χαρακτηριστικό του χώρου |
| Ασφάλιση αστικής ευθύνης | Για ζημιές ή ατυχήματα, στο όνομα του ιδιοκτήτη, σε ασφαλιστική εγγεγραμμένη στο μητρώο της Τράπεζας της Ελλάδος | Δεν ορίζεται συχνότητα, ο νόμος ζητά το συμβόλαιο να είναι σε ισχύ |
| ΥΔΕ | Υπεύθυνη δήλωση εγκαταστάτη ηλεκτρολόγου για την ηλεκτρική εγκατάσταση | Δεν ορίζεται |
| Πυροσβεστήρες | Ξηράς κόνεως ή νερού, τουλάχιστον 6 κιλών, ένας ανά 100 τ.μ. μικτής επιφάνειας, κατασβεστικής ικανότητας 21A-113B-C | Δεν ορίζεται |
| Ανιχνευτές καπνού | Αυτόνομοι, τοποθετημένοι στην οροφή, τουλάχιστον στα υπνοδωμάτια και στην κουζίνα | Δεν ορίζεται |
| Ρελέ διαρροής | Αντιηλεκτροπληξιακός διακόπτης στον πίνακα | Δεν ορίζεται |
| Σήμανση διαφυγής | Σήμανση οδεύσεων διαφυγής και φωτισμός ασφαλείας σε όλες τις εξόδους | Δεν ορίζεται |
| Μυοκτονία και απεντόμωση | Πιστοποιητικό για το ακίνητο | Δεν ορίζεται |
| Φαρμακείο πρώτων βοηθειών | Με σήμανση «ΠΡΩΤΕΣ ΒΟΗΘΕΙΕΣ / FIRST AID KIT» και το ελάχιστο περιεχόμενο που απαριθμεί η εγκύκλιος | Δεν ορίζεται |
| Τηλέφωνα πρώτης ανάγκης | Έντυπος οδηγός με 112, 100, 199, 166, Κέντρο Δηλητηριάσεων 210 7793777, 108, 1056, το νοσοκομείο της περιοχής και ταξί | Δεν ορίζεται |
Τι δεν ζητάει ο νόμος
Εδώ κυκλοφορούν τα περισσότερα λάθη. Στο άρθρο 3 ν.5170/2025 και στην εγκύκλιο 19567/2025 δεν υπάρχει:
- Ελάχιστο εμβαδόν. Κανένα όριο τετραγωνικών δεν προβλέπεται για το ακίνητο.
- Ρητή απαγόρευση υπογείων. Ο περιορισμός είναι έμμεσος και προκύπτει μόνο από την απαίτηση των χώρων κύριας χρήσης, δηλαδή από το φως, τον αερισμό και το ύψος. Χώρος που τα πληροί δεν αποκλείεται επειδή λέγεται υπόγειο.
- Ανιχνευτές μονοξειδίου του άνθρακα. Ο νόμος ονομάζει μόνο ανιχνευτές καπνού.
Δύο ακόμα διευκρινίσεις που μπερδεύονται συχνά. Ο ν.5170/2025 δεν περιέχει καμία διάταξη για τον ΑΜΑ και δεν αλλάζει τίποτα στο Μητρώο: αν ψάχνεις κανόνες για την εγγραφή, είναι σε άλλο νόμο. Και οι προδιαγραφές δεν σε κάνουν τουριστικό κατάλυμα. Το κατάλυμα το ενεργοποιεί η παροχή υπηρεσιών πέρα από τα κλινοσκεπάσματα, όχι ο πυροσβεστήρας.
Ποιος ελέγχει και πώς
Ο έλεγχος γίνεται επιτόπου, από υπαλλήλους του Υπουργείου Τουρισμού, με γραπτή εντολή ελέγχου. Μπορεί να γίνει σε μικτά συνεργεία με την ΑΑΔΕ, ώστε ο φορολογικός και ο τεχνικός έλεγχος να τρέξουν μαζί, και μπορεί να ζητηθεί συνδρομή της ΕΛ.ΑΣ. Πριν τον έλεγχο έχεις προθεσμία τουλάχιστον 10 ημερών για να προσκομίσεις τα στοιχεία [άρ. 3 §§2-4 ν.5170/2025]. Αντικείμενο του ελέγχου είναι τα ακίνητα που βρίσκονται ή εισέρχονται στο Μητρώο με ΑΜΑ.
Πρόσεξε ότι το πρόστιμο είναι αυτοτελές και δεν έχει καμία σχέση με τα πρόστιμα του Μητρώου. Η μη εγγραφή στο Μητρώο ή ο μη αναρτημένος ΑΜΑ κοστίζουν χωριστά, με βάση το άρθρο 111 ν.4446/2016, και το ένα δεν απορροφά το άλλο.
Τι κάνεις πρακτικά
Οι προδιαγραφές δεν είναι μηνιαία δουλειά, είναι ένας φάκελος που φτιάχνεις μία φορά και τον κρατάς ζωντανό. Δύο πράγματα αξίζουν τον κόπο. Πρώτον, κράτα αντίγραφα στο ακίνητο και ψηφιακά, γιατί ο έλεγχος δίνει προθεσμία ημερών, όχι εβδομάδων. Δεύτερον, σημείωσε την ημερομηνία λήξης κάθε χαρτιού που έχει λήξη, δηλαδή του ασφαλιστηρίου και όσων πιστοποιητικών σου δίνει ο πάροχος με ημερομηνία, και βάλε υπενθύμιση έναν μήνα πριν.
Θέλεις να γίνεται αυτόματα κάθε μήνα;
Το hostkeep κρατά τα χαρτιά κάθε ακινήτου δίπλα στις κρατήσεις του και σου θυμίζει τι λήγει πριν λήξει. Το μηνιαίο κλείσιμο βγάζει ήδη τη δήλωση διαμονής και το ΤΑΚΚ κάθε μήνα από τα αρχεία της Airbnb και της Booking.