Βραχυχρόνια μίσθωση με συνιδιοκτήτες: ποιος δηλώνει και πώς μοιράζεται το εισόδημα
Ενημερώθηκε 5 Σεπτεμβρίου 2026
Το ακίνητο μπαίνει μία φορά στο Μητρώο και παίρνει έναν ΑΜΑ, όσοι κι αν είστε στο συμβόλαιο. Την εγγραφή την κάνει ένας, ο Διαχειριστής Ακινήτου, με τους δικούς του κωδικούς myAADE, και αυτός υποβάλλει και τις Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής (τις δηλώσεις κάθε διαμονής) [ΠΟΛ.1187/2017 άρ. 2, 3].
Το εισόδημα μοιράζεται μία φορά τον χρόνο, στην οριστικοποίηση μέχρι την 28η Φεβρουαρίου, μέσα από τον πίνακα συνδικαιούχων εισοδήματος. Εκεί ο διαχειριστής μοιράζει τα ποσά όλης της χρονιάς ανάμεσα σε αυτόν και στους υπόλοιπους δικαιούχους, και μετά την οριστικοποίηση δεν αλλάζει τίποτα [ΑΑΔΕ, FAQ Q45, Q46]. Το όριο των τριών ΑΜΑ, που σε στέλνει στο επιχειρηματικό καθεστώς, μετριέται χωριστά για κάθε συνιδιοκτήτη.
Ποιος μπορεί να είναι διαχειριστής
Διαχειριστής μπορεί να είναι ο κύριος του ακινήτου, ο νομέας, ο επικαρπωτής, ο υπεκμισθωτής ή τρίτος [άρ. 111 §1 ν.4446/2016]. Ο ψιλός κύριος δεν μπορεί, παρά μόνο με την ιδιότητα του υπεκμισθωτή [FAQ Q34]. Ο «τρίτος» δεν είναι οποιοσδήποτε: η ΑΑΔΕ δίνει κλειστή λίστα, με κηδεμόνα σχολάζουσας κληρονομιάς, εκκαθαριστή κληρονομιάς, εκτελεστή διαθήκης, σύνδικο πτώχευσης, προσωρινό διαχειριστή, μεσεγγυούχο, επίτροπο, κηδεμόνα, δικαστικό συμπαραστάτη και γονέα [FAQ Q28]. Διαχειριστής μπορεί να είναι και νομικό πρόσωπο [FAQ Q31].
Όταν διαχειριστής είναι ένας από τους συνιδιοκτήτες, οι υπόλοιποι δεν χρειάζεται να υποβάλουν Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης, δηλαδή το μισθωτήριο [άρ. 111 §4β]. Έτσι γίνεται συνήθως σε δύο αδέρφια με ένα διαμέρισμα: ο ένας κάνει την εγγραφή, ο άλλος εμφανίζεται μόνο στον πίνακα συνδικαιούχων.
Όταν το ακίνητο το τρέχει τρίτος
Αν τη διαχείριση την έχει κάποιος άλλος, ο ιδιοκτήτης υποβάλλει Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης με τα στοιχεία του διαχειριστή. Αν δεν την υποβάλει, θεωρείται ο ίδιος διαχειριστής και πέφτουν πάνω του όλες οι υποχρεώσεις [άρ. 111 §4α].
Η σειρά είναι συγκεκριμένη [FAQ Q35]:
- Ο ιδιοκτήτης, ή τουλάχιστον ένας από τους συνιδιοκτήτες, υποβάλλει τη Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης.
- Στη δήλωση τσεκάρει το πεδίο που δίνει δικαίωμα υπεκμίσθωσης για βραχυχρόνια μίσθωση του άρθρου 111 και συμπληρώνει τον ΑΤΑΚ.
- Ο διαχειριστής εγγράφεται στο Μητρώο με την ιδιότητα του υπεκμισθωτή, αναφέροντας τον αριθμό εκείνης της δήλωσης.
Αν στη δήλωση εμφανίζονται περισσότεροι μισθωτές, ο καθένας μπορεί να πάρει δικό του ΑΜΑ, αρκεί να αναρτά το ακίνητο σε διαφορετική πλατφόρμα. Και ο ιδιοκτήτης που εκμισθώνει με δικαίωμα υπεκμίσθωσης υποβάλλει τη δήλωση κανονικά [άρ. 111 §4γ].
Οι υποχρεώσεις κρίνονται αυτοτελώς για κάθε πλευρά [FAQ Q14]. Αν ο διαχειριστής έχει μίσθωση με δικαίωμα υπεκμίσθωσης, το δικό του καθεστώς δεν παρασύρει τους ιδιοκτήτες: αυτοί είναι απλώς μακροχρόνιοι εκμισθωτές. Αν όμως ο διαχειριστής είναι ο ίδιος συνιδιοκτήτης χωρίς μίσθωση από τους υπόλοιπους, τότε το ερώτημα του καθεστώτος ανοίγει για όλους τους συνιδιοκτήτες.
Πώς σπάει το εισόδημα στον πίνακα συνδικαιούχων
Τα στοιχεία και τα ποσοστά των δικαιούχων είναι πεδία του Μητρώου από την πρώτη μέρα [ΠΟΛ.1187/2017 άρ. 3], αλλά φορολογικά μετράνε τα ποσοστά που ισχύουν τη στιγμή της οριστικοποίησης. Μέχρι τότε αλλάζεις δικαιούχους και ποσοστά ελεύθερα, χωρίς να αλλάξει ο ΑΜΑ και χωρίς πρόστιμο [FAQ Q46].
Το σύνολο της χρονιάς μοιράζεται με τα ποσοστά που έβαλες. Δύο αδέρφια 50-50 σε ένα διαμέρισμα που έβγαλε 12.000 ευρώ δηλώνουν 6.000 ο καθένας. Τα σεντ τα κανονίζεις όπως θέλεις, αρκεί το άθροισμα να βγάζει το σύνολο της χρονιάς.
Μοίρασε το εισόδημα του ακινήτου
Βάλε το συνολικό εισόδημα για να δεις το μερίδιο του καθενός.
Τι γίνεται με το μερίδιο που δεν μοίρασες
Ο επιμερισμός γίνεται ανάμεσα στον διαχειριστή και στους υπόλοιπους συνδικαιούχους [FAQ Q45]. Αν λοιπόν ο πίνακας δίνει ποσοστά μόνο στους άλλους και μένει υπόλοιπο, αυτό το υπόλοιπο μένει στον διαχειριστή και φορολογείται στο δικό του όνομα. Δεν εξαφανίζεται και δεν μοιράζεται αναλογικά.
Αν κάποιος συνδικαιούχος είναι άγνωστος, ο δρόμος είναι άλλος: τον καταχωρείς ως «Άγνωστοι Ιδιοκτήτες με ΤΠΔ», καταθέτεις το μερίδιό του στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων και γράφεις τον αριθμό του γραμματίου στο Μητρώο για να ολοκληρώσεις την οριστικοποίηση [FAQ Q47].
Το όριο των τριών ΑΜΑ μετριέται σε κάθε πρόσωπο χωριστά
Το όριο που σε βγάζει από το εισόδημα ακινήτων και σε πάει στο επιχειρηματικό δεν μετράει πόσα ακίνητα έχεις, μετράει ΑΜΑ, και κρίνεται ανά φυσικό πρόσωπο [FAQ Q11, Q13, Q18]. Το παράδειγμα της ΑΑΔΕ: ο Α έχει 100% σε δύο ακίνητα και 50% σε τρίτο, άρα τρία και επιχειρηματικό εισόδημα. Ο Β έχει μόνο το άλλο 50% του τρίτου, άρα ένα και εισόδημα από ακίνητη περιουσία.
Το ποσοστό συνιδιοκτησίας δηλαδή δεν μοιράζει το ακίνητο στη μέση. Ένα ακίνητο 50-50 μετράει ολόκληρο και στους δύο.
Δύο αδέρφια, τρία διαμερίσματα, όλα 50-50, όλα στο Μητρώο:
- Κάθε αδερφός μετράει τρία ΑΜΑ, όχι ενάμισι.
- Και οι δύο περνούν το όριο και πάνε σε επιχειρηματική δραστηριότητα, ακόμα κι αν διαχειριστής είναι μόνο ο ένας.
- Με δύο διαμερίσματα αντί για τρία, και οι δύο μένουν στο εισόδημα από ακίνητη περιουσία.
Μετράνε μόνο τα ακίνητα που έχουν μπει στο Μητρώο, όχι η υπόλοιπη ακίνητη περιουσία. Μετράει η πρόθεση, όχι η είσπραξη: με τέσσερα ΑΜΑ από τα οποία νοικιάστηκαν μόνο τα δύο, τα μισθώματα των δύο υπάγονται κανονικά σε ΦΠΑ 13%, γιατί η δραστηριότητα έχει ήδη ενεργοποιηθεί [FAQ Q18]. Και ένα διαμέρισμα καταχωρημένο ολόκληρο συν δύο δωμάτιά του μετράει ως δύο ακίνητα, όχι τρία [FAQ Q11].
Αν περάσεις το όριο, ακολουθούν έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας μέσα σε 30 ημέρες από τον τρίτο ΑΜΑ, δήλωση κάθε ΑΜΑ ως υποκαταστήματος μέσα σε 30 ημέρες, ΦΠΑ 13%, τέλος παρεπιδημούντων, Ε3 αντί για Ε2 και υποχρεώσεις ΕΛΠ με myDATA [FAQ Q16, Q56, Q57].
Γι' αυτό η διακοπή του ΑΜΑ σε ακίνητο που δεν νοικιάζεις πια δεν είναι λεπτομέρεια. Γίνεται από την τελευταία βραχυχρόνια μίσθωση μέχρι να ανοίξει η υποβολή των φορολογικών δηλώσεων εκείνου του έτους, και όσο δεν την κάνεις, το ακίνητο συνεχίζει να μετράει στο όριο των τριών [FAQ Q40].
Κληρονομιά, πώληση, αλλαγή διαχειριστή
Κάθε αλλαγή ιδιοκτήτη ή διαχειριστή θέλει νέα εγγραφή και νέο ΑΜΑ. Οι μικρότερες διορθώσεις και μεταβολές γίνονται μέχρι την οριστικοποίηση, χωρίς να αλλάξει ο ΑΜΑ [FAQ Q62] [ΠΟΛ.1187/2017 άρ. 2].
Για ακίνητο που ήταν ήδη στο Μητρώο μέχρι 31/12/2024, η ΑΑΔΕ δέχεται νέο ΑΜΑ σε τέσσερις περιπτώσεις: νέο μισθωτήριο, αλλαγή διαχειριστή χωρίς αλλαγή ιδιοκτησίας, αλλαγή διαχειριστή λόγω μεταβίβασης με επαχθή ή χαριστική αιτία ή λόγω κληρονομιάς, και επανεγγραφή από τον ίδιο διαχειριστή μετά από προηγούμενη διαγραφή, ανεξάρτητα από το πόσος καιρός μεσολάβησε [Ε.2049/2025].
Αν το ακίνητο βρίσκεται στο 1ο, 2ο ή 3ο δημοτικό διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων ή στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα του Δήμου Θεσσαλονίκης, ισχύει και κάτι ακόμα. Από 25/06/2026, ακίνητα των περιοχών αυτών που μεταβιβάζονται εν ζωή, με οποιαδήποτε αιτία, διαγράφονται από το Μητρώο και δεν επανεγγράφονται όσο διαρκεί ο περιορισμός [άρ. 111 §2Γ ν.4446/2016, όπως προστέθηκε με το άρ. 5 ν.5313/2026]. Πρακτικά, γονική παροχή ή πώληση μεριδίου σε αυτές τις περιοχές σβήνει τον ΑΜΑ.
Θέλεις να γίνεται αυτόματα κάθε μήνα;
Το hostkeep κρατά τα ποσοστά των συνιδιοκτητών δίπλα στις κρατήσεις, βγάζει το μερίδιο του καθενός με τα σεντ να κλείνουν και σου δείχνει τι θα κλειδώσει τον Φεβρουάριο πριν το πατήσεις. Γράψου στη λίστα αναμονής.