Question 1

Ποιος πληρώνει το τέλος ανθεκτικότητας και το εισπράττει η Airbnb ή η Booking;

Accepted Answer

Το τέλος βαρύνει τον επισκέπτη, αλλά υπόχρεος να το εισπράξει και να το αποδώσει είσαι εσύ. Το χρεώνεις μετά τη διαμονή και πριν την αναχώρηση, εκδίδοντας το ειδικό στοιχείο απόδειξης είσπραξης, χωρίς ΦΠΑ πάνω του. Ούτε η Airbnb ούτε η Booking το εισπράττουν και το αποδίδουν για την Ελλάδα: η Ελλάδα δεν είναι στη λίστα χωρών όπου η Airbnb εισπράττει φόρους διαμονής, και η Booking κάνει αυτόματη απόδοση μόνο σε Καναδά, Γαλλία, Μαλαισία και ΗΠΑ. Ισχύει και για φυσικά πρόσωπα με έως δύο ακίνητα και χωρίς έναρξη επιτηδεύματος.

Question 2

Πόσο είναι το τέλος ανθεκτικότητας ανά νύχτα;

Accepted Answer

Για βραχυχρόνια μίσθωση είναι 8 ευρώ τη νύχτα από Απρίλιο έως Οκτώβριο και 2 ευρώ από Νοέμβριο έως Μάρτιο. Αν το ακίνητο είναι μονοκατοικία πάνω από 80 τ.μ., τα ποσά γίνονται 15 και 4 ευρώ αντίστοιχα. Χρεώνεται ανά νύχτα και ανά δωμάτιο ή διαμέρισμα, όχι ανά άτομο. Πρόσεξε τις περιόδους: η υψηλή είναι Απρίλιος έως Οκτώβριος, άρα ο Μάρτιος ανήκει στη χαμηλή, και όταν μια διαμονή πέφτει πάνω στην αλλαγή, κάθε νύχτα χρεώνεται με την τιμή της δικής της ημερομηνίας.

Question 3

Μέχρι πότε υποβάλλω τη δήλωση απόδοσης του τέλους ανθεκτικότητας;

Accepted Answer

Μέχρι την τελευταία ημέρα του μήνα που ακολουθεί τον μήνα στον οποίο εκδόθηκε η απόδειξη. Απόδειξη Ιουλίου αποδίδεται δηλαδή μέχρι 31 Αυγούστου. Η δήλωση είναι μηνιαία και υποβάλλεται στο myAADE, στη διαδρομή Φορολογικές Υπηρεσίες, Τέλη και Ειδικοί Φόροι, Δήλωση απόδοσης τέλους ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση.

Question 4

Υποβάλλω μηδενική δήλωση τέλους ανθεκτικότητας για μήνα χωρίς κρατήσεις;

Accepted Answer

Όχι. Αν μέσα στον μήνα δεν εκδόθηκε καμία απόδειξη είσπραξης τέλους, δεν υποβάλλεις τίποτα. Δεν προβλέπεται μηδενική δήλωση. Το ίδιο ισχύει και για τη δήλωση βραχυχρόνιας διαμονής: αν δεν αναχώρησε κανείς τον προηγούμενο μήνα, δεν υποβάλλεις.

Question 5

Τι πρόστιμο έχει η εκπρόθεσμη δήλωση του τέλους ανθεκτικότητας;

Accepted Answer

Είναι δήλωση του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας, οπότε το πρόστιμο εκπρόθεσμης υποβολής είναι 100 ευρώ για ιδιώτες, 250 ευρώ για απλογραφικά και 500 ευρώ για διπλογραφικά βιβλία, συν τόκους εκπρόθεσμης καταβολής. Το ακριβές ποσοστό του τόκου του άρθρου 52 ν.5104/2024 ορίζεται με υπουργική απόφαση και δεν το επιβεβαιώσαμε από πρωτογενή πηγή, οπότε μην το υπολογίσεις εκ των προτέρων. Εκπρόθεσμες δηλώσεις για περιόδους από 1/1/2024 και μετά υποβάλλονται κανονικά μέσα από το myAADE. Τροποποιητική δεν γίνεται μέσα στην εφαρμογή: πηγαίνει με αίτημα στη ΔΟΥ, και οριστικοποιημένη δήλωση δεν διαγράφεται.

Question 6

Μέχρι πότε υποβάλλω τη δήλωση βραχυχρόνιας διαμονής;

Accepted Answer

Μέχρι την 20ή του μήνα που ακολουθεί την αναχώρηση του επισκέπτη. Το παράδειγμα της ίδιας της ΑΑΔΕ: άφιξη 25/11, αναχώρηση 28/11, δήλωση μέχρι 20/12. Υποβάλλεις μία δήλωση ανά διαμονή και ανά ΑΜΑ. Ο παλιός κανόνας της ΠΟΛ.1187/2017 για την επόμενη εργάσιμη ημέρα έχει καταργηθεί, αν και το PDF που φιλοξενεί ακόμα η ΑΑΔΕ δείχνει το αρχικό κείμενο του 2017.

Question 7

Έχασα την 20ή. Πόσο είναι το πρόστιμο και πότε δεν επιβάλλεται;

Accepted Answer

Το πρόστιμο για εκπρόθεσμη δήλωση είναι 100 ευρώ, αυτοτελές διοικητικό. Δεν επιβάλλεται αν το εισόδημα της εκπρόθεσμης δήλωσης περιληφθεί στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος εκείνου του έτους. Άρα η σωστή κίνηση είναι να υποβάλεις τώρα και να φροντίσεις το ποσό να μπει στη φορολογική δήλωση της χρονιάς, πριν οριστικοποιήσεις το Μητρώο.

Question 8

Τι πρόστιμο έχει αν δεν υποβάλω καθόλου δήλωση βραχυχρόνιας διαμονής;

Accepted Answer

Η μη υποβολή και η ανακριβής δήλωση κοστίζουν το διπλάσιο του μισθώματος, όπως αυτό εμφανίζεται στην ψηφιακή πλατφόρμα την ημέρα που γίνεται ο έλεγχος. Βάση δεν είναι αυτό που εισέπραξες, αλλά η τιμή που δείχνει η καταχώρισή σου την ημέρα του ελέγχου. Δεν προβλέπεται κλίμακα ούτε ανώτατο όριο, οπότε η εκπρόθεσμη υποβολή, ακόμα και πολύ καθυστερημένη, βγαίνει σχεδόν πάντα φθηνότερη από τη σιωπή.

Question 9

Τι είναι η οριστικοποίηση του Μητρώου και μέχρι πότε γίνεται;

Accepted Answer

Είναι ξεχωριστή ετήσια υποχρέωση, όχι η εγγραφή: κλείνεις τον πίνακα συνδικαιούχων εισοδήματος και επιμερίζεις το εισόδημα όλων των δηλώσεων της χρονιάς ανά δικαιούχο. Γίνεται μέχρι την 28η Φεβρουαρίου του έτους που υποβάλλεις τη δήλωση φορολογίας εισοδήματος, δηλαδή για τις μισθώσεις του 2025 μέχρι 28/2/2026. Μέχρι εκείνη τη στιγμή διορθώνεις λάθη και αλλάζεις δικαιούχους και ποσοστά χωρίς να αλλάξει ο ΑΜΑ και χωρίς πρόστιμο εκπρόθεσμης. Μετά την οριστικοποίηση καμία μεταβολή δεν είναι δυνατή.

Question 10

Σε ποιους κωδικούς του Ε2 μπαίνει το εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση;

Accepted Answer

Στη στήλη 17 του Ε2, με κωδικό 60 για τη βραχυχρόνια εκμίσθωση και κωδικό 61 για τη βραχυχρόνια υπεκμίσθωση του άρθρου 39Α. Οι γραμμές προσυμπληρώνονται από την ΑΑΔΕ με βάση το Μητρώο, αθροισμένες ανά ακίνητο και όχι ανά κράτηση, και είναι επεξεργάσιμες. Δεν υπάρχει ξεχωριστός κωδικός για κρατήσεις μέσω πλατφόρμας: Airbnb, Booking και απευθείας κρατήσεις μπαίνουν όλες στον 60. Ποιοι ακριβώς κωδικοί του υποπίνακα 4Δ2 του Ε1 παραλαμβάνουν τους 60 και 61 δεν αναφέρεται ρητά από την ΑΑΔΕ και δεν το επιβεβαιώσαμε, οπότε δες τι δείχνει το myAADE πριν βασιστείς σε κάτι.

Question 11

Πόσα ακίνητα μπορώ να έχω πριν γίνει επιχειρηματική δραστηριότητα;

Accepted Answer

Ως φυσικό πρόσωπο, με έως δύο ΑΜΑ και χωρίς άλλες υπηρεσίες πέρα από τα κλινοσκεπάσματα, το εισόδημα είναι εισόδημα από ακίνητη περιουσία. Από τον τρίτο ΑΜΑ και πάνω γίνεται επιχειρηματικό και κάνεις έναρξη εργασιών μέσα σε 30 ημέρες, ενώ κάθε ΑΜΑ δηλώνεται ως υποκατάστημα μέσα σε 30 ημέρες. Το όριο μετράει ΑΜΑ και όχι ακίνητα που έχεις, και κρίνεται χωριστά για κάθε φυσικό πρόσωπο, άρα κάθε συνιδιοκτήτης μετράει τους δικούς του. Μετράει η πρόθεση, δηλαδή η εγγραφή στο Μητρώο: με τέσσερις ΑΜΑ από τους οποίους νοίκιασες μόνο δύο, είσαι και πάλι σε επιχειρηματική δραστηριότητα.

Question 12

Πότε μπαίνει ΦΠΑ 13% στη βραχυχρόνια μίσθωση;

Accepted Answer

Όταν περάσεις στην επιχειρηματική δραστηριότητα, δηλαδή από τον τρίτο ΑΜΑ και πάνω ως φυσικό πρόσωπο, ή όταν παρέχεις υπηρεσίες πέρα από τα κλινοσκεπάσματα. Τότε τα μισθώματα μπαίνουν στο κανονικό καθεστώς ΦΠΑ με συντελεστή 13%, με μηνιαία δήλωση σε διπλογραφικά ή τριμηνιαία σε απλογραφικά βιβλία. Τα νομικά πρόσωπα, όπως μια ΙΚΕ, είναι στο κανονικό καθεστώς ΦΠΑ από 1/1/2024 ανεξάρτητα από τον αριθμό των ακινήτων και τις υπηρεσίες. Με έως δύο ακίνητα και μόνο κλινοσκεπάσματα δεν υπάρχει ΦΠΑ.

Question 13

Πρέπει να γράφω τον ΑΜΑ στην καταχώριση και τι πρόστιμο έχει αν λείπει;

Accepted Answer

Ναι. Ο νόμος ζητά ο ΑΜΑ να συνοδεύει την ανάρτηση του ακινήτου σε εμφανές σημείο στις ψηφιακές πλατφόρμες και σε κάθε μέσο προβολής, όχι μόνο στην πλατφόρμα. Το πρόστιμο είναι 50% των ακαθάριστων εσόδων του φορολογικού έτους με ελάχιστο 5.000 ευρώ, με 15 ημέρες προθεσμία συμμόρφωσης και διπλασιασμό σε υποτροπή μέσα σε έναν χρόνο. Τα παλιά κείμενα της ΑΑΔΕ, η ΠΟΛ.1187/2017 και η Α.1079/2021, δείχνουν ακόμα σταθερό πρόστιμο 5.000 ευρώ, αλλά έχουν ξεπεραστεί από τον ν.5073/2023 και υπερισχύει ο νόμος. Η Airbnb έχει υποχρεωτικό πεδίο ΑΜΑ για κάθε νέα ελληνική καταχώριση από 1/6/2021.

Question 14

Μπορώ να πάρω νέο ΑΜΑ σε Αθήνα ή Θεσσαλονίκη;

Accepted Answer

Όχι, αν το ακίνητο είναι στο 1ο, 2ο ή 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων, όπου η απαγόρευση πρώτης εγγραφής ισχύει μέχρι 31/12/2026, ούτε στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα του Δήμου Θεσσαλονίκης, όπου ισχύει από 1/7/2026 έως 31/12/2026. Απαγορεύεται μόνο η εγγραφή για πρώτη φορά: ακίνητα που ήταν ήδη στο Μητρώο μέχρι 31/12/2024 δεν πιάνονται. Το πρόστιμο είναι 50% του εισοδήματος από βραχυχρόνια μίσθωση με ελάχιστο 20.000 ευρώ, και σε νέα παράβαση μέσα στο ίδιο φορολογικό έτος όλα τα εισπραχθέντα μισθώματα με ελάχιστο 40.000 ευρώ. Από 25/6/2026, ακίνητο σε αυτές τις περιοχές που μεταβιβάζεται εν ζωή, με πώληση ή δωρεά, διαγράφεται από το Μητρώο και δεν ξαναγράφεται όσο ισχύει ο περιορισμός. Ο νόμος επιτρέπει πλέον παράταση με ΚΥΑ χωρίς ημερομηνία λήξης, οπότε μην θεωρήσεις δεδομένο ότι λήγει στις 31/12/2026.

Question 15

Τι προδιαγραφές πρέπει να πληροί το ακίνητο και από πότε;

Accepted Answer

Από 1/10/2025 το ακίνητο πρέπει να βρίσκεται σε χώρους κύριας χρήσης με φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό, και να έχει ασφαλιστήριο αστικής ευθύνης, ΥΔΕ ηλεκτρολόγου, πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού, ρελέ διαρροής και σήμανση διαφυγής, καθώς και πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο πρώτων βοηθειών και οδηγό με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης. Το πρόστιμο είναι 5.000 ευρώ, διπλάσιο σε νέο έλεγχο μέσα σε έναν χρόνο και τετραπλάσιο στη συνέχεια, δηλαδή 5.000, 10.000 και 20.000 ευρώ. Ο έλεγχος γίνεται επιτόπου από το Υπουργείο Τουρισμού, με προειδοποίηση τουλάχιστον 10 ημερών, και μπορεί να είναι μικτό συνεργείο με την ΑΑΔΕ. Η ΚΥΑ που επιτρέπει ο νόμος δεν έχει εκδοθεί: οι λεπτομέρειες, όπως ο πυροσβεστήρας 6 κιλών ανά 100 τ.μ., υπάρχουν σε εγκύκλιο του Υπουργείου Τουρισμού.

Question 16

Χρειάζομαι ελάχιστα τετραγωνικά ή ανιχνευτή μονοξειδίου του άνθρακα;

Accepted Answer

Όχι. Ούτε ελάχιστο εμβαδόν, ούτε ρητή απαγόρευση υπογείων, ούτε ανιχνευτές μονοξειδίου του άνθρακα υπάρχουν στο άρθρο 3 ν.5170/2025 ή στην εγκύκλιο του Υπουργείου Τουρισμού. Ο νόμος ζητά ανιχνευτές καπνού και μόνο. Ο περιορισμός για τα υπόγεια προκύπτει έμμεσα, από την απαίτηση να πρόκειται για χώρους κύριας χρήσης με φυσικό φωτισμό και αερισμό. Δεν υπάρχει επίσης καμία «ΚΥΑ 8383/2025»: τέτοιο κείμενο δεν βρέθηκε πουθενά.

Question 17

Νοίκιασα εκτός πλατφόρμας. Χρειάζεται δήλωση;

Accepted Answer

Ναι. Από 1/1/2024 κάθε μίσθωση έως 59 ημερών εμπίπτει στο καθεστώς, ακόμα και αν συμφωνήθηκε χωρίς καμία πλατφόρμα. Χρειάζεσαι εγγραφή στο Μητρώο, ΑΜΑ και δήλωση βραχυχρόνιας διαμονής μέχρι την 20ή του επόμενου μήνα. Στη δήλωση επιλέγεις «Άλλες ψηφιακές πλατφόρμες» και γράφεις «Εκτός πλατφόρμας».

Question 18

Η διαμονή ξεκινά τον Δεκέμβριο και τελειώνει τον Ιανουάριο. Πώς τη δηλώνω;

Accepted Answer

Με δύο δηλώσεις, μία για κάθε έτος, με το μίσθωμα επιμερισμένο κατά τις νύχτες που ανήκουν σε καθένα. Σημειώνεις τον επιμερισμό στο πεδίο «Σημειώσεις» κάθε δήλωσης. Κάθε δήλωση έχει τη δική της προθεσμία, την 20ή του μήνα που ακολουθεί τη δική της περίοδο. Ο ίδιος κανόνας εφαρμόζεται αναλογικά και στα νομικά πρόσωπα με μη ημερολογιακή χρήση.

Question 19

Ο επισκέπτης ακύρωσε. Τι δηλώνω;

Accepted Answer

Αν είχες ήδη υποβάλει δήλωση, υποβάλλεις τροποποιητική που σημειώνει την ακύρωση, είτε σου αναλογεί ποσό από την πολιτική ακύρωσης είτε όχι. Αν δεν είχες υποβάλει δήλωση, υποβάλλεις αρχική μέχρι την 20ή του μήνα που ακολουθεί την ακύρωση, τσεκάροντας το ειδικό πεδίο, αλλά μόνο εφόσον η πολιτική ακύρωσης σου δίνει όντως κάποιο ποσό. Οι τροποποιητικές γίνονται μέχρι την 28η Φεβρουαρίου και πάντως πριν την οριστικοποίηση του Μητρώου.

Question 20

Τι ποσό δηλώνω, το μεικτό ή αυτό που μου κατέβασε η πλατφόρμα;

Accepted Answer

Δηλώνεις το συνολικό συμφωνηθέν μίσθωμα, όχι την καθαρή απόδοση μετά την προμήθεια της πλατφόρμας. Από το ποσό αφαιρείς ΦΠΑ, τέλος παρεπιδημούντων και τέλος ανθεκτικότητας, όπου αυτά οφείλονται. Χρεώσεις που επιβαρύνουν εσένα και μετακυλίονται στον επισκέπτη, όπως προμήθεια, καθαριότητα, ρεύμα, κλιματισμός και wi-fi, είναι μέσα στο μίσθωμα. Χρεώσεις που ανήκουν στη σχέση επισκέπτη και πλατφόρμας μένουν έξω.

Question 21

Η Airbnb και η Booking στέλνουν στοιχεία στην ΑΑΔΕ. Χρειάζεται να δηλώνω κι εγώ;

Accepted Answer

Ναι, χρειάζεται. Το DAC7 υποχρεώνει την πλατφόρμα, όχι εσένα: στέλνει τριμηνιαία αθροιστικά ποσά μία φορά τον χρόνο, μέχρι 31 Ιανουαρίου. Η δική σου δήλωση είναι ανά διαμονή, με ημερομηνίες άφιξης και αναχώρησης, στοιχεία επισκέπτη και τρόπο πληρωμής, μέχρι την 20ή κάθε μήνα. Ο νόμος ορίζει ρητά ότι τα δύο κανάλια είναι σωρευτικά, και το πρόστιμο της μη υποβολής υπολογίζεται πάνω στο μίσθωμα που δείχνει η πλατφόρμα: τα στοιχεία της είναι το μέτρο σύγκρισης στον έλεγχο, όχι υποκατάστατο της δήλωσής σου.

Question 22

Μπορώ να πάρω API από την Airbnb ή την Booking για ένα με πέντε ακίνητα;

Accepted Answer

Όχι. Η Airbnb δεν έχει δημόσιο API και σε στέλνει σε εγκεκριμένο πάροχο λογισμικού. Η Booking το γράφει ρητά στη σελίδα connectivity: δεν δέχεται απευθείας συνδέσεις από μεμονωμένα καταλύματα, και έχει παγώσει και τις νέες ενσωματώσεις παρόχων. Ό,τι σου μένει είναι το iCal, που συγχρονίζει μόνο ημερομηνίες: η Airbnb ανανεώνει κάθε 3 ώρες και η Booking κάθε 2, οπότε στη χειρότερη περίπτωση έχεις παράθυρο 5 ωρών για διπλοκράτηση. Τα κριτήρια πρόσβασης στο πρόγραμμα συνεργατών της Airbnb δεν είναι δημοσιευμένα και όσα κυκλοφορούν δεν επιβεβαιώνονται από την ίδια την Airbnb.

Question 23

Το ακίνητο είναι σε δύο συνιδιοκτήτες. Ποιος δηλώνει και πώς μοιράζεται το εισόδημα;

Accepted Answer

Τον ΑΜΑ τον παίρνει ένας, ο Διαχειριστής Ακινήτου, και όταν διαχειριστής είναι ένας από τους συνιδιοκτήτες, οι υπόλοιποι δεν υποβάλλουν Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης. Ο επιμερισμός του εισοδήματος γίνεται με ποσοστά στον πίνακα συνδικαιούχων εισοδήματος του Μητρώου και κλειδώνει με την οριστικοποίηση, μέχρι 28 Φεβρουαρίου. Αν κάποιος συνδικαιούχος είναι άγνωστος, τον καταχωρείς ως «Άγνωστοι Ιδιοκτήτες με ΤΠΔ», καταθέτεις το μερίδιό του στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων και γράφεις τον αριθμό του γραμματίου στο Μητρώο. Το όριο των δύο ΑΜΑ κρίνεται χωριστά για κάθε συνιδιοκτήτη.

Question 24

Σταματάω τη βραχυχρόνια μίσθωση. Πώς κάνω διακοπή του ΑΜΑ;

Accepted Answer

Κάνεις διακοπή στο Μητρώο μέσα στο διάστημα από την τελευταία βραχυχρόνια μίσθωση μέχρι να ανοίξει η υποβολή δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος για εκείνο το έτος. Αν δεν την κάνεις, το ακίνητο συνεχίζει να μετράει στο όριο των τριών ΑΜΑ. Ο αριθμός παύει να ισχύει και όταν πάψεις να είσαι διαχειριστής. Σε αλλαγή ιδιοκτήτη ή διαχειριστή χρειάζεται νέα εγγραφή και νέος ΑΜΑ, ο παλιός δεν μεταφέρεται.

Συχνές ερωτήσεις