ΑΜΑ Airbnb και Booking: πώς βγαίνει και πού ακριβώς το βάζεις

Τον ΑΜΑ τον βγάζεις μόνος σου από το myAADE, στην εφαρμογή Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, με τους δικούς σου κωδικούς. Καταχωρείς τον ΑΤΑΚ του ακινήτου, όπως τον έχεις στο Ε9, και ο αριθμός εκδίδεται αυτόματα [ΑΑΔΕ, βραχυχρόνια μίσθωση] [ΠΟΛ.1187/2017 άρ. 2, 3].

Τον βάζεις παντού όπου προβάλλεται το ακίνητο. Ο νόμος δεν λέει «στην Airbnb», λέει ότι ο αριθμός συνοδεύει υποχρεωτικά την ανάρτηση, σε εμφανές σημείο, στις ψηφιακές πλατφόρμες και σε κάθε μέσο προβολής [άρ. 111 §2β ν.4446/2016]. Ένας ΑΜΑ ανά ακίνητο, ο ίδιος σε όλες τις πλατφόρμες.

Τι χρειάζεσαι για την εγγραφή

• Τον ΑΤΑΚ του ακινήτου. Διασταυρώνεται με το Περιουσιολόγιο, οπότε το ακίνητο πρέπει να είναι δηλωμένο στο Ε9 και το δικαίωμά σου να είναι κάτι άλλο από ψιλή κυριότητα [ΑΑΔΕ, FAQ Q31].
• Τα τετραγωνικά, αν νοικιάζεις δωμάτιο και όχι ολόκληρο το ακίνητο [ΠΟΛ.1187/2017 άρ. 2].
• Τον αριθμό της Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης του ιδιοκτήτη, αν εγγράφεσαι ως υπεκμισθωτής.
• Στοιχεία επικοινωνίας, στοιχεία και ποσοστά των δικαιούχων του εισοδήματος και στοιχεία του ακινήτου. Τα στοιχεία του διαχειριστή έρχονται προσυμπληρωμένα [ΠΟΛ.1187/2017 άρ. 3].

Δικαιολογητικά δεν ανεβάζεις. Ό,τι δηλώνεις όμως έχει ισχύ υπεύθυνης δήλωσης του άρθρου 8 ν.1599/1986 και πρέπει να μπορείς να το αποδείξεις σε έλεγχο [FAQ Q48].

Παράβολο δεν προβλέπεται πουθενά: ούτε στο άρθρο 111, ούτε στην ΠΟΛ.1187/2017, ούτε στις σελίδες της ΑΑΔΕ. Δεν βρήκαμε όμως και πρωτογενή πηγή που να λέει ρητά ότι η εγγραφή είναι δωρεάν. Κράτα το, δηλαδή, ως έλλειψη διάταξης που να προβλέπει κόστος, όχι ως επιβεβαιωμένο μηδέν.

Ένας ΑΜΑ ανά ακίνητο, όχι ανά πλατφόρμα

Ο κανόνας είναι ένας αριθμός ανά ακίνητο που νοικιάζεται, όχι ανά καταχώριση [FAQ Q36, Q37]:

• Δύο ακίνητα, δύο ΑΜΑ.
• Το ίδιο ακίνητο σε Airbnb και σε Booking, ένας ΑΜΑ, που τον δείχνεις και στις δύο.
• Δωμάτια που νοικιάζονται χωριστά, χωριστός ΑΜΑ για κάθε δωμάτιο, μέσα από την επιλογή «Τμηματική Μίσθωση» [FAQ Q38].
• Ολόκληρο το διαμέρισμα και επιπλέον τα δωμάτιά του χωριστά, ένας ΑΜΑ για το σύνολο και ένας για κάθε δωμάτιο, μέχρι να καλυφθεί το εμβαδόν του ακινήτου [FAQ Q39].

Για το όριο των τριών ΑΜΑ, αυτό που σε στέλνει στην επιχειρηματική δραστηριότητα, το διαμέρισμα με δύο δωμάτιά του μετράει ως δύο ακίνητα, όχι ως τρία [FAQ Q11].

Πού μπαίνει ο αριθμός

Η διατύπωση του νόμου είναι «στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής» [άρ. 111 §2β]. Πρακτικά αυτό πιάνει και τη δική σου ιστοσελίδα, τη σελίδα σου στα κοινωνικά δίκτυα και κάθε αγγελία, όχι μόνο τις δύο μεγάλες πλατφόρμες.

Airbnb

Η Airbnb έχει ειδικό υποχρεωτικό πεδίο για τον αριθμό. Από την 1η Ιουνίου 2021, σε κάθε νέα καταχώριση πρέπει να δηλώνεις εκεί τον ΑΜΑ, τον ΕΣΛ ή τον ΜΑΓ, ή να επιβεβαιώνεις ότι εξαιρείσαι. Η ίδια σελίδα ζητάει ο αριθμός να εμφανίζεται «σε εμφανές και σαφές σημείο» στην καταχώριση και υπενθυμίζει τη δήλωση διαμονής μέχρι την 20ή [Airbnb, Responsible hosting in Greece].

Οι εξαιρέσεις είναι στενές: δημόσιοι φορείς, μονές του Αγίου Όρους και καταχωρίσεις που δεν είναι ακίνητα, δηλαδή σκάφος, σκηνή, τροχόσπιτο ή προσωρινή κατασκευή.

Μην μπερδέψεις τον ΑΜΑ με τον αριθμό ΓΕΜΗ. Η Airbnb τον ζητάει χωριστά, ως υποχρέωση προστασίας καταναλωτή στον ΕΟΧ, και είναι άλλο πεδίο για άλλο λόγο [Airbnb, άρθρο 3520].

Booking.com

Η Booking δεν έχει σελίδα που να ονομάζει τον ελληνικό ΑΜΑ. Έχει ένα γενικό πεδίο για την άδεια ή τον αριθμό μητρώου, που το συμπληρώνεις όταν καταχωρίζεις το κατάλυμα. Γράφει ότι σε ορισμένες περιπτώσεις είναι υποχρεωτικό για να παραμείνει το κατάλυμα στην πλατφόρμα, και ότι κλείνει το κατάλυμα για κρατήσεις αν σου ζητηθεί αριθμός και δεν τον δώσεις [Booking.com Partner Hub]. Η διαδρομή που δίνει η ίδια: Property, General info για τον τύπο και τον αριθμό της άδειας ή για τη δήλωση εξαίρεσης. Ανά μονάδα: Property, Property layout ή Room details, Edit.

Το πρόστιμο αν λείπει ή δεν φαίνεται

Θα δεις και άλλο νούμερο αν διαβάσεις τα κείμενα που φιλοξενεί η ΑΑΔΕ. Η ΠΟΛ.1187/2017 άρ. 4 γράφει σταθερό πρόστιμο 5.000 ευρώ ανά παράβαση, με διπλασιασμό στην υποτροπή και τετραπλασιασμό στην επόμενη [ΠΟΛ.1187/2017 άρ. 4]. Το ίδιο κάνει και η Α.1079/24-03-2021 που την αντικατέστησε. Και τα δύο κείμενα είναι προγενέστερα του ν.5073/2023 και δεν έχουν ενημερωθεί. Ισχύει ο νόμος, δηλαδή το 50% με κατώτατο τα 5.000 ευρώ.

Η ίδια η Α.1079/2021 περιγράφει και τη διαδικασία: εντοπισμός με ηλεκτρονικές διασταυρώσεις και με βιντεοσκόπηση της οθόνης της καταχώρισης, κλήση προς ακρόαση, έκθεση διαπιστώσεων και μετά πράξη επιβολής από τον προϊστάμενο της ΔΟΥ. Το «δεν το πρόσεξε κανείς» δεν είναι σχέδιο.

Αν έχεις ΕΣΛ ή ΜΑΓ

Όσοι εμπίπτουν στο άρθρο 46 §5 ν.4179/2013 δεν παίρνουν ΑΜΑ, αλλά καταχωρούν το ακίνητο στο Μητρώο, εμφανίζουν τον αριθμό ΕΣΛ με το πρόθεμα «ΕΣΛ» ή τον ΜΑΓ, και υποβάλλουν κανονικά Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής μέχρι την 20ή [άρ. 111 §2γ] [FAQ Q32]. Η υποχρέωση εμφάνισης δεν φεύγει, αλλάζει μόνο ο αριθμός που δείχνεις.

Πότε παύει να ισχύει ο ΑΜΑ

Ο αριθμός παύει να ισχύει όταν σταματάς να είσαι διαχειριστής ή όταν σταματά η βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου, και τότε οφείλεις να οριστικοποιήσεις το Μητρώο [ΠΟΛ.1187/2017 άρ. 2]. Τη διακοπή τη δηλώνεις οποιαδήποτε στιγμή από την ημερομηνία της τελευταίας βραχυχρόνιας μίσθωσης μέχρι να ανοίξει η υποβολή των φορολογικών δηλώσεων εκείνου του έτους. Όσο δεν την κάνεις, το ακίνητο συνεχίζει να μετράει στο όριο των τριών ΑΜΑ [FAQ Q40].

Κάθε αλλαγή ιδιοκτήτη ή διαχειριστή θέλει νέα εγγραφή και νέο ΑΜΑ. Πώληση, γονική παροχή, κληρονομιά: ο παλιός αριθμός δεν μεταβιβάζεται [FAQ Q62] [Ε.2049/2025]. Οι μικρότερες διορθώσεις γίνονται μέχρι την οριστικοποίηση, χωρίς να αλλάξει ο ΑΜΑ.

Υπάρχει μία εξαίρεση, αν το ακίνητο είναι στο 1ο, 2ο ή 3ο δημοτικό διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων ή στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα του Δήμου Θεσσαλονίκης: από 25/06/2026, ακίνητα αυτών των περιοχών που μεταβιβάζονται εν ζωή διαγράφονται από το Μητρώο και δεν επανεγγράφονται όσο διαρκεί ο περιορισμός [άρ. 111 §2Γ, όπως προστέθηκε με το άρ. 5 ν.5313/2026]. Η διάταξη λέει «εν ζωή» και δεν αναφέρει την κληρονομιά, αλλά η ΑΑΔΕ δεν το έχει διευκρινίσει και δεν βρήκαμε απόφαση που να ρυθμίζει τη διαγραφή.

Ποιος μπορεί να βγάλει τον ΑΜΑ και τι γίνεται όταν το ακίνητο το τρέχει άλλος: διαχειριστής, υπεκμίσθωση και Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων.

Θέλεις να γίνεται αυτόματα κάθε μήνα;

Το hostkeep κρατά κάθε ακίνητο με τον ΑΜΑ του δίπλα στις κρατήσεις του, ώστε ο αριθμός να είναι ο ίδιος παντού και να μη χάνεται. Το μηνιαίο κλείσιμο βγάζει έπειτα τη δήλωση διαμονής και το ΤΑΚΚ ανά ΑΜΑ, από τα αρχεία της Airbnb και της Booking.