Διαχειριστής ακινήτου στη βραχυχρόνια μίσθωση: υπεκμίσθωση και Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων

Διαχειριστής Ακινήτου είναι το πρόσωπο που κάνει την εγγραφή στο Μητρώο, παίρνει τον ΑΜΑ και υποβάλλει τις Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής. Μπορεί να είναι ο κύριος του ακινήτου, ο νομέας, ο επικαρπωτής, ο υπεκμισθωτής ή τρίτος [άρ. 111 §1 ν.4446/2016].

Αν το ακίνητο το τρέχει κάποιος άλλος για λογαριασμό σου, η μεταβίβαση της ευθύνης δεν γίνεται με ιδιωτικό συμφωνητικό στο συρτάρι. Γίνεται με Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης στο myAADE, και αν δεν υποβληθεί, διαχειριστής θεωρείσαι εσύ [άρ. 111 §4α].

Ποιος μπορεί να είναι διαχειριστής

Ο «τρίτος» δεν είναι οποιοσδήποτε. Η ΑΑΔΕ δίνει κλειστή λίστα: κηδεμόνας σχολάζουσας κληρονομιάς, εκκαθαριστής κληρονομιάς, εκτελεστής διαθήκης, σύνδικος πτώχευσης, προσωρινός διαχειριστής, μεσεγγυούχος, επίτροπος, κηδεμόνας, δικαστικός συμπαραστάτης και γονέας [ΑΑΔΕ, FAQ Q28]. Ο μεσίτης ή η εταιρεία διαχείρισης δεν χωράει σε αυτή τη λίστα. Μπαίνει από άλλη πόρτα, ως υπεκμισθωτής, όπως δείχνει η επόμενη ενότητα. Διαχειριστής μπορεί να είναι και νομικό πρόσωπο [FAQ Q31].

Ο ψιλός κύριος δεν μπορεί να είναι διαχειριστής, παρά μόνο με την ιδιότητα του υπεκμισθωτή [FAQ Q34]. Δηλαδή, στην κλασική περίπτωση της γονικής παροχής με παρακράτηση επικαρπίας, τη βραχυχρόνια μίσθωση την τρέχει ο γονιός επικαρπωτής, όχι το παιδί που έχει την ψιλή κυριότητα.

Η σειρά όταν διαχειριστής είναι τρίτος

Η διαδικασία έχει συγκεκριμένη σειρά, και αν την κάνεις ανάποδα κολλάει, γιατί το δεύτερο βήμα ζητάει τον αριθμό του πρώτου [FAQ Q35]:

1. Ο ιδιοκτήτης υποβάλλει Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης στο myAADE. Αν το ακίνητο είναι σε συνιδιοκτησία, αρκεί να την υποβάλει ένας από τους συνιδιοκτήτες.
2. Στη δήλωση σημειώνει το πεδίο που δίνει στον μισθωτή το δικαίωμα υπεκμίσθωσης για βραχυχρόνια μίσθωση του άρθρου 111.
3. Συμπληρώνει τον ΑΤΑΚ του ακινήτου.
4. Κρατάει τον αριθμό της δήλωσης και τον δίνει στον διαχειριστή.
5. Ο διαχειριστής εγγράφεται στο Μητρώο με την ιδιότητα του υπεκμισθωτή, αναφέροντας τον αριθμό εκείνης της δήλωσης, και παίρνει τον ΑΜΑ στο δικό του όνομα.

Από εκεί και πέρα, τέσσερις υποχρεώσεις πέφτουν στον διαχειριστή, όποιο κι αν είναι το φορολογικό του καθεστώς: η εγγραφή στο Μητρώο και ο ΑΜΑ, η εμφάνιση του ΑΜΑ στην ανάρτηση, μία Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής ανά ΑΜΑ για κάθε διαμονή, και η οριστικοποίηση μέχρι την 28η Φεβρουαρίου [FAQ Q15]. Ο ιδιοκτήτης δεν κάνει τίποτα από αυτά, εκτός αν είναι ο ίδιος ο διαχειριστής.

Αν στη Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων εμφανίζονται περισσότεροι μισθωτές, ο καθένας μπορεί να πάρει δικό του ΑΜΑ, με μία προϋπόθεση: ο καθένας να αναρτά το ακίνητο σε διαφορετική πλατφόρμα [FAQ Q35].

Και ο ιδιοκτήτης που εκμισθώνει δίνοντας δικαίωμα υπεκμίσθωσης υποβάλλει κανονικά τη Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης: δεν εξαιρείται επειδή δεν νοικιάζει ο ίδιος βραχυχρόνια [άρ. 111 §4γ].

Όταν διαχειριστής είναι ένας από τους συνιδιοκτήτες

Εδώ δεν χρειάζεται μισθωτήριο. Όταν διαχειριστής είναι ένας συνιδιοκτήτης, οι υπόλοιποι δεν υποβάλλουν Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης [άρ. 111 §4β]. Ο ένας κάνει την εγγραφή, οι άλλοι εμφανίζονται ως συνδικαιούχοι εισοδήματος στον πίνακα που κλειδώνει στην οριστικοποίηση.

Τα ποσοστά και τα στοιχεία των δικαιούχων είναι πεδία του Μητρώου από την εγγραφή [ΠΟΛ.1187/2017 άρ. 3]. Πώς σπάει το εισόδημα και τι γίνεται με το μερίδιο που δεν μοίρασες: βραχυχρόνια μίσθωση με συνιδιοκτήτες.

Ποιον παρασύρει το καθεστώς του διαχειριστή

Οι υποχρεώσεις κρίνονται αυτοτελώς για κάθε πλευρά [FAQ Q14]. Αυτό δεν είναι λεπτομέρεια, γιατί καθορίζει ποιος κινδυνεύει να βρεθεί σε επιχειρηματική δραστηριότητα.

Ο διαχειριστής έχει μίσθωση με δικαίωμα υπεκμίσθωσης. Το δικό του καθεστώς δεν αγγίζει τους ιδιοκτήτες. Αυτοί είναι απλώς μακροχρόνιοι εκμισθωτές και εισπράττουν ενοίκιο. Ό,τι κι αν κάνει ο διαχειριστής με το ακίνητο, και όσους ΑΜΑ κι αν έχει, κανένας τους δεν μετράει στο δικό τους όριο.

Ο διαχειριστής είναι ο ίδιος συνιδιοκτήτης, χωρίς μίσθωση από τους υπόλοιπους. Εδώ το ερώτημα ανοίγει για όλους. Κάθε συνιδιοκτήτης μπορεί να βρεθεί σε επιχειρηματική δραστηριότητα ανάλογα με το πόσους ΑΜΑ μετράει ο ίδιος, ακόμα κι αν δεν πάτησε ποτέ κουμπί στο myAADE.

Το όριο δηλαδή δεν κρίνεται στο ακίνητο, κρίνεται στο πρόσωπο. Πόσοι ΑΜΑ μετράνε σε ποιον και τι ακολουθεί όταν περάσεις: μέχρι πόσα ακίνητα.

Αλλαγή διαχειριστή

Κάθε αλλαγή διαχειριστή θέλει νέα εγγραφή και νέο ΑΜΑ, με ή χωρίς αλλαγή ιδιοκτησίας [FAQ Q62] [Ε.2049/2025]. Ο απερχόμενος διαχειριστής οριστικοποιεί το Μητρώο για την περίοδο που έτρεξε το ακίνητο, γιατί ο αριθμός παύει να ισχύει μόλις πάψει να είναι διαχειριστής [ΠΟΛ.1187/2017 άρ. 2].

Πρακτικά: αν διακόψεις τη συνεργασία με εταιρεία διαχείρισης τον Ιούλιο, δεν παίρνεις τον ΑΜΑ της. Βγάζεις δικό σου, και οι δηλώσεις της χρονιάς μοιράζονται στους δύο αριθμούς, ανά περίοδο.

Οι μισθώσεις εκτός πλατφόρμας μετράνε κανονικά

Δεν έχει σημασία αν η κράτηση ήρθε από Airbnb ή από γνωστό. Από 1/1/2024, μίσθωση έως 59 ημέρες που συμφωνήθηκε εκτός πλατφόρμας θέλει κανονικά εγγραφή στο Μητρώο, ΑΜΑ και Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής [FAQ Q3] [Ε.2049/2025]. Στη δήλωση διαλέγεις «Άλλες ψηφιακές πλατφόρμες» και γράφεις «Εκτός πλατφόρμας» [FAQ Q52].

Αυτό αφορά και τον διαχειριστή που δουλεύει με απευθείας κρατήσεις: το ίδιο ακίνητο, ο ίδιος ΑΜΑ, οι ίδιες προθεσμίες.

Πού βγαίνει και πού μπαίνει ο αριθμός: ΑΜΑ σε Airbnb και Booking.

Θέλεις να γίνεται αυτόματα κάθε μήνα;

Το hostkeep κρατά κάθε ακίνητο με τον ΑΜΑ και τους δικαιούχους του, ώστε ο διαχειριστής να βλέπει τι οφείλει ανά ακίνητο και τι θα κλειδώσει τον Φεβρουάριο. Το μηνιαίο κλείσιμο βγάζει τις δηλώσεις διαμονής και το ΤΑΚΚ του μήνα από τα αρχεία της Airbnb και της Booking, μαζί με τις κρατήσεις που πρόσθεσες με το χέρι.