Φορολογία Airbnb 2026: πόσο φορολογείται η βραχυχρόνια μίσθωση

Αν είσαι φυσικό πρόσωπο με έως δύο ΑΜΑ και δίνεις στον επισκέπτη μόνο κλινοσκεπάσματα, το εισόδημά σου φορολογείται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία. Για τα εισοδήματα του 2025, που δηλώθηκαν μέσα στο 2026, η κλίμακα είναι 15% μέχρι τις 12.000 ευρώ, 35% από τις 12.000 μέχρι τις 35.000 και 45% πάνω από τις 35.000. Δεν επιβάλλεται ούτε συμπληρωματικός φόρος ούτε προκαταβολή φόρου [ΑΑΔΕ, οδηγίες Ε1 2026, §2.10, §3.5].

Για τα εισοδήματα του 2026, που θα δηλωθούν το 2027, η κλίμακα αλλάζει: μπαίνει νέο κλιμάκιο 25% και τα σκαλοπάτια γίνονται 12.000, 24.000 και 36.000 ευρώ [άρ. 8 ν.5246/2025]. Αν το ακίνητο το εκμισθώνει ΙΚΕ ή άλλο νομικό πρόσωπο, ο φόρος είναι 22% με προκαταβολή 80% [ΑΑΔΕ, οδηγίες εντύπου Ν].

Ο φόρος όμως είναι το τελευταίο βήμα. Πριν από αυτόν υπάρχουν δύο μηνιαίες υποχρεώσεις και μία ετήσια, και αν τις χάσεις τα πρόστιμα δεν έχουν σχέση με το ύψος του φόρου.

Τα τρία κριτήρια που κρίνουν το καθεστώς σου

Τίποτα από τα παρακάτω δεν βγάζει νόημα αν δεν ξέρεις σε ποιο καθεστώς είσαι. Τρία πράγματα το κρίνουν, το καθένα ανεξάρτητα από τα άλλα δύο.

Τα δύο πρώτα κριτήρια είναι της ΑΑΔΕ [FAQ Q1, Q2, Q6, Q19], το τρίτο στηρίζεται στο άρθρο 39Α ΚΦΕ [Ε.2049/2025 §1]. Το τρίτο μετράει εγγραφές στο Μητρώο, όχι τίτλους ιδιοκτησίας, και κρίνεται για κάθε φυσικό πρόσωπο χωριστά: ένα διαμέρισμα 50-50 μετράει ολόκληρο και στους δύο συνιδιοκτήτες [FAQ Q11, Q13, Q18]. Μετράει και ο ΑΜΑ που δεν χρησιμοποιήθηκε ποτέ: όσο μένει ανοιχτός, προσμετράται.

Στα νομικά πρόσωπα το όριο δεν παίζει ρόλο. ΙΚΕ, ΕΠΕ, ΑΕ και ΟΕ είναι σε κανονικό καθεστώς ΦΠΑ από 1/1/2024, με ένα ακίνητο και χωρίς καμία υπηρεσία [FAQ Q12].

Πώς μετριούνται τα δωμάτια και πώς κρίνεται το όριο στη συνιδιοκτησία: μέχρι πόσα ακίνητα βραχυχρόνια μίσθωση. Ανεξάρτητα από το καθεστώς, από 1/10/2025 ισχύουν και ελάχιστες προδιαγραφές για το ακίνητο.

Η κλίμακα του φόρου: 2025 και η αλλαγή του 2026

Το εισόδημα από ακίνητη περιουσία έχει δική του κλίμακα, όχι αυτή των μισθών, και η κλίμακα αυτή αλλάζει από το ένα έτος στο άλλο.

Η στήλη του 2025 είναι από τις οδηγίες του Ε1 [ΑΑΔΕ, οδηγίες Ε1 2026, πίνακας 2]. Στις 12.000 ο φόρος βγαίνει 1.800 ευρώ και στις 35.000 συνολικά 9.850 ευρώ.

Η στήλη του 2026 στηρίζεται στο άρθρο 8 ν.5246/2025, που ξαναγράφει τον πίνακα του άρθρου 40 §4 ΚΦΕ. Το άρθρο 47 §3 του ίδιου νόμου λέει ρητά ότι ισχύει «για εισοδήματα που αποκτώνται από το φορολογικό έτος 2026», δηλαδή η πρώτη δήλωση με τη νέα κλίμακα είναι αυτή του 2027 [ΑΑΔΕ, Ο.3068/2025]. Ο ίδιος νόμος επεκτείνει αναλογικά και στο εισόδημα από ακίνητα την απαίτηση του άρθρου 15 §6 ΚΦΕ για δαπάνες με ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής.

Τα άλλα δύο καθεστώτα φορολογούνται αλλιώς. Το φυσικό πρόσωπο που πέρασε στο επιχειρηματικό εισόδημα φορολογείται με την κλίμακα της επιχειρηματικής δραστηριότητας, πληρώνει προκαταβολή 55% που περιορίζεται στο μισό τον πρώτο χρόνο [ΑΑΔΕ, οδηγίες Ε1 2026, §3.4] και υπάγεται στο ελάχιστο τεκμαρτό εισόδημα των άρθρων 28Α έως 28Δ ΚΦΕ, ένα κατώφλι κερδών που δεν υπάρχει στο εισόδημα από ακίνητα. Το νομικό πρόσωπο φορολογείται με 22%, ανεξάρτητα από κατηγορία βιβλίων, με προκαταβολή 80%.

Αν το ακίνητο είναι σε συνιδιοκτησία, ο φόρος βαραίνει κάθε συνδικαιούχο χωριστά, με βάση τον πίνακα που οριστικοποιείς: πώς μοιράζεται το εισόδημα στους συνιδιοκτήτες.

Τι μετράει ως εισόδημα

Φορολογείσαι στο συνολικό συμφωνηθέν μίσθωμα, όχι στο ποσό που έφτασε στον λογαριασμό σου. Η προμήθεια που κρατάει η πλατφόρμα από εσένα δεν αφαιρείται [Ε.2141/2019]. Το ίδιο λέει και η Ε.2024/2024 §12.

Μέσα στο μίσθωμα μπαίνουν οι χρεώσεις που βαραίνουν εσένα και τις περνάς στον επισκέπτη: προμήθεια που πληρώνει ο οικοδεσπότης, καθαριότητα, ρεύμα, κλιματιστικό, wi-fi. Έξω μένουν οι χρεώσεις που αφορούν τη σχέση επισκέπτη και πλατφόρμας [Ε.2141/2019 §1].

Από το μικτό ποσό αφαιρούνται μόνο τρία πράγματα: ο ΦΠΑ, το τέλος παρεπιδημούντων και το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση [FAQ Q21]. Το φυσικό πρόσωπο με έως δύο ΑΜΑ δεν έχει ΦΠΑ, οπότε στην πράξη δηλώνει το μικτό μίσθωμα μείον το ΤΑΚΚ.

Το πλήρες παράδειγμα της ΑΑΔΕ και οι περιπτώσεις που δεν είναι προφανείς: τι ποσό δηλώνω σε κάθε διαμονή.

Οι δύο μηνιαίες υποχρεώσεις

Κάθε μήνας έχει δύο ρολόγια: διαφορετική ημερομηνία, διαφορετική εφαρμογή και διαφορετικό γεγονός που τα ξεκινάει.

Το παράδειγμα της ΑΑΔΕ για την πρώτη: άφιξη 25/11, αναχώρηση 28/11, υποβολή μέχρι 20/12. Μήνας χωρίς αναχωρήσεις και χωρίς ακυρώσεις δεν θέλει μηδενική δήλωση [FAQ Q42, Q43]. Η δήλωση περιέχει τον ΑΜΑ, το συνολικό συμφωνηθέν μίσθωμα, το όνομα της πλατφόρμας, τα στοιχεία του μισθωτή, τις ημερομηνίες και τον τρόπο πληρωμής [ΠΟΛ.1187/2017 άρ. 6].

Το ΤΑΚΚ βαρύνει τον επισκέπτη, επιβάλλεται μετά τη διαμονή και πριν από την αναχώρηση με ειδικό στοιχείο απόδειξης, και δεν έχει ΦΠΑ. Χρεώνεται ανά διανυκτέρευση και ανά δωμάτιο ή διαμέρισμα [άρ. 44 §4 ν.5177/2025].

Οι περίοδοι είναι Απρίλιος έως Οκτώβριος και Νοέμβριος έως Μάρτιος, όχι Μάρτιος έως Οκτώβριος [άρ. 44 §§2-3 ν.5177/2025]. Διαμονή που πατάει σε αλλαγή τιμής παίρνει απόδειξη ανά μήνα [ΤΑΚΚ FAQ Q7]. Οι πλατφόρμες δεν το εισπράττουν για λογαριασμό σου: η ΑΑΔΕ θεωρεί δικό σου πρόβλημα το ότι η πλατφόρμα δεν ρυθμίζεται ανά περίοδο και δέχεται σταθερά 8 ευρώ όλο τον χρόνο, αρκεί να δηλώσεις ως εισόδημα όσα εισέπραξες παραπάνω τον χειμώνα [FAQ Q58, Q59]. Ούτε το ΤΑΚΚ θέλει μηδενική δήλωση σε μήνα χωρίς αποδείξεις [ΤΑΚΚ FAQ Q12].

Πώς εκδίδεται η απόδειξη και τι πρέπει να γράφει: η απόδειξη του τέλους ανθεκτικότητας. Αν έχασες ήδη προθεσμία: εκπρόθεσμη δήλωση διαμονής και εκπρόθεσμη δήλωση ΤΑΚΚ.

Οι ετήσιες υποχρεώσεις

Πρώτα η οριστικοποίηση. Μέχρι την 28η Φεβρουαρίου του έτους που υποβάλλεις τη φορολογική δήλωση, ο διαχειριστής οριστικοποιεί στο Μητρώο τον πίνακα συνδικαιούχων, μοιράζοντας το εισόδημα όλης της χρονιάς ανά δικαιούχο. Μέχρι εκείνη την ημέρα διορθώνεις ελεύθερα και τις δηλώσεις διαμονής του προηγούμενου έτους. Μετά την οριστικοποίηση δεν αλλάζει τίποτα [FAQ Q44, Q45, Q46]. Είναι υποχρέωση όλων, ανεξάρτητα από καθεστώς [FAQ Q15].

Μετά η δήλωση. Το εισόδημα του άρθρου 39Α μπαίνει στη στήλη 17 του Ε2, στον κωδικό 60 για την εκμίσθωση και στον 61 για την υπεκμίσθωση, και μεταφέρεται στους αντίστοιχους κωδικούς του υποπίνακα 4Δ2 του Ε1. Ποιοι ακριβώς είναι αυτοί οι κωδικοί του Ε1 δεν το γράφει ρητά η ΑΑΔΕ [ΑΑΔΕ, οδηγίες Ε1 2026, §2.10]. Οι γραμμές των κωδικών 60 και 61 έρχονται προσυμπληρωμένες από την ΑΑΔΕ, από τα δεδομένα του Μητρώου, συγκεντρωτικά ανά ακίνητο και όχι ανά κράτηση, και μπορείς να τις αλλάξεις [ΑΑΔΕ, FAQ Ε2 Q15]. Χωριστός κωδικός για τις πλατφόρμες δεν υπάρχει: Airbnb, Booking και απευθείας κρατήσεις πάνε όλες στον 60 [Α.1062/2026 §10].

Οι ημερομηνίες του 2026, για τα εισοδήματα του 2025 [ΑΑΔΕ, δελτίο τύπου 16.03.2026]:

• 16 Μαρτίου 2026: άνοιξε η υποβολή Ε1, Ε2 και Ε3. Το παράθυρο 15 Μαρτίου έως 15 Ιουλίου είναι πλέον μόνιμο στον νόμο, και το 2026 άνοιξε στις 16 επειδή η 15η ήταν Κυριακή.
• 15 και 16 Απριλίου 2026: οι προσυμπληρωμένες δηλώσεις οριστικοποιήθηκαν αυτόματα στις 16/4. Για να τις αλλάξεις έπρεπε να υποβάλεις αρχική δήλωση μέχρι τις 15/4, ενώ από τις 17/4 και μετά η τροποποιητική γινόταν χωρίς πρόστιμο.
• 30 Απριλίου και 15 Ιουνίου 2026: εκπτώσεις 4% και 3% αν εξοφλήσεις όλον τον φόρο μέχρι τις 31/7. Για υποβολή μέχρι τις 15 Ιουλίου η έκπτωση ήταν 2%.
• 24 Ιουλίου 2026: η προθεσμία του νόμου ήταν η 15η Ιουλίου και παρατάθηκε μέχρι τις 24 Ιουλίου, για φυσικά και νομικά πρόσωπα, ενώ η έκπτωση του 2% διατηρήθηκε [Α.1140/2026]. Για όσους συμμετέχουν σε νομικά πρόσωπα με απλογραφικά βιβλία έμεινε η 31η Ιουλίου.
• 31 Ιουλίου 2026: η πρώτη από 8 ισόποσες μηνιαίες δόσεις, ή εξόφληση για την έκπτωση.

Το βήμα του Φεβρουαρίου αναλυτικά: οριστικοποίηση του Μητρώου. Το βήμα του Ε2: κωδικοί 60 και 61.

Από τον τρίτο ΑΜΑ: το επιχειρηματικό καθεστώς

Με τον τρίτο ΑΜΑ αλλάζει όλο το καθεστώς, όχι μόνο η κλίμακα [FAQ Q16, Q56, Q57]:

1. Έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας μέσα σε 30 ημέρες από τον τρίτο ΑΜΑ, και δήλωση κάθε ΑΜΑ ως υποκαταστήματος μέσα σε 30 ημέρες από τον καθένα.
2. ΦΠΑ 13% στα μισθώματα, με κανονικό καθεστώς και περιοδικές δηλώσεις.
3. Ε3 αντί για Ε2, μαζί με το Ε1. Το Ε2 δεν χρησιμοποιείται πια για αυτά τα ακίνητα [ΑΑΔΕ, FAQ Ε2 Q15, Q17].
4. Υποχρεώσεις ΕΛΠ και myDATA, δηλαδή λογιστικό σύστημα και διαβίβαση παραστατικών.
5. Τέλος παρεπιδημούντων 0,5%, που το δημοτικό συμβούλιο μπορεί να το ανεβάσει στο 0,75%. Υποβάλλεται ψηφιακά μέσα από το myAADE μαζί με τη δήλωση ΦΠΑ και μπαίνει μέσα στη βάση του ΦΠΑ [άρ. 401-403 ν.5314/2026].
6. ΚΑΔ 55.20.11.06 για τις μισθώσεις μέσω πλατφορμών και 55.20.11.07 για τις μισθώσεις εκτός πλατφόρμας.

Πού ακριβώς πέφτει το όριο και πώς μετριέται στη συνιδιοκτησία: το όριο των δύο ΑΜΑ.

Τι στέλνουν οι πλατφόρμες στην ΑΑΔΕ

Δύο κανάλια, και κανένα τους δεν σε απαλλάσσει από τίποτα.

Το πρώτο είναι το DAC7, που ενσωματώθηκε με τον ν.5047/2023. Η πλατφόρμα δηλώνει ανά πωλητή τα στοιχεία ταυτοποίησης, τον λογαριασμό, τη διεύθυνση κάθε ακινήτου με τον κτηματολογικό του αριθμό όπου υπάρχει, το συνολικό αντάλλαγμα ανά τρίμηνο, τις προμήθειες και, όπου είναι διαθέσιμος, τον αριθμό ημερών μίσθωσης. Η υποβολή γίνεται μέχρι την 31η Ιανουαρίου του επόμενου έτους, και την ίδια ημερομηνία η πλατφόρμα δίνει τα δεδομένα και σε σένα [ν.5047/2023, άρ. 9ΑΓ και Παράρτημα V].

Το δεύτερο είναι το άρθρο 15 §3α ΚΦΔ: η ΑΑΔΕ μπορεί να ζητήσει από οποιαδήποτε πλατφόρμα στοιχεία για πωλητές με ελληνικές φορολογικές υποχρεώσεις, και η πλατφόρμα απαντά μέχρι την τελευταία ημέρα του επόμενου μήνα. Ο νόμος λέει ρητά ότι αυτό ισχύει «ανεξαρτήτως» του DAC7, δηλαδή τα δύο κανάλια είναι σωρευτικά [άρ. 21 ν.5047/2023].

Τίποτα από τα δύο δεν αντικαθιστά τη δική σου δουλειά: υπόχρεη είναι η πλατφόρμα, όχι εσύ, και το περιεχόμενο δεν ταιριάζει. Το DAC7 στέλνει τριμηνιαία αθροίσματα μία φορά τον χρόνο. Η Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής είναι ανά διαμονή, με ημερομηνίες, στοιχεία μισθωτή και τρόπο πληρωμής, κάθε μήνα. Η μόνη προσυμπλήρωση που υπάρχει είναι στο Ε2, ένα βήμα αργότερα, και τροφοδοτείται από το Μητρώο, δηλαδή από τις δικές σου δηλώσεις.

Το καθαρότερο σημάδι είναι το ίδιο το πρόστιμο. Η μη υποβολή κοστίζει το διπλάσιο του μισθώματος «όπως αυτό εμφανίζεται στην ψηφιακή πλατφόρμα κατά την ημέρα που πραγματοποιείται ο έλεγχος» [άρ. 111 §5β ν.4446/2016]. Δηλαδή τα δεδομένα της πλατφόρμας είναι το μέτρο σύγκρισης με τη δική σου δήλωση, όχι υποκατάστατό της. Ούτε API ούτε μαζική υποβολή υπάρχει για τη δήλωση διαμονής.

Ο Κανονισμός (ΕΕ) 2024/1028 εφαρμόζεται από τις 20 Μαΐου 2026, αλλά οι νέες υποχρεώσεις βαραίνουν τις πλατφόρμες, όχι εσένα, και δεν εντοπίσαμε ελληνική πράξη που να ορίζει αρχή, εθνικό συντονιστή ή ενιαίο ψηφιακό σημείο εισόδου. Ό,τι ακούγεται ως «νέα υποχρέωση από τον Μάιο του 2026» για τον οικοδεσπότη παραμένει ανεπιβεβαίωτο.

Τι κοστίζει η καθυστέρηση, όταν το πρόστιμο υπολογίζεται πάνω στα δεδομένα της πλατφόρμας: εκπρόθεσμη δήλωση διαμονής.

Όλη η χρονιά σε έναν πίνακα

Οι ίδιες προθεσμίες μήνα προς μήνα, με τα παραδείγματα των διαμονών που πατάνε σε αλλαγή μήνα: το ημερολόγιο της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Το αρχείο /deadlines.ics τις βάζει στο ημερολόγιο του κινητού σου.

Θέλεις να γίνεται αυτόματα κάθε μήνα;

Το hostkeep κρατά κάθε διαμονή με το μικτό μίσθωμα, το ΤΑΚΚ και τις δύο προθεσμίες της, χωρίς να ζητάει ποτέ τους κωδικούς σου στο TAXISnet. Το μηνιαίο κλείσιμο τα βγάζει από τα αρχεία της Airbnb και της Booking και σου δίνει έτοιμα τα ποσά που θα γράψεις στο myAADE.